Как сдать квартиру в аренду

Допустим, вы получили работу своей мечты по всей стране, но срок аренды не заканчивается еще на шесть месяцев. Или, после нескольких недель поездок туда и обратно с вашим арендодателем, ваша квартира все еще заплесневела после наводнения. Может быть, сосед наверху любит танцевать чечетку в полночь. Какова бы ни была причина, вы пытаетесь расторгнуть договор аренды.

Джерри Лизер (Jerry Leazer), лицензированный брокер по недвижимости в Нью-Йорке, говорит, что когда вы узнаете, есть одна вещь, которую вы узнаете быстро: «Не все арендодатели созданы равными, и нет типичного сценария». Но вот как вы можете начать анализировать лучшее решение для вашего ситуация.

Прочитайте свой контракт и ищите соответствующий язык.

Первый шаг, который вы должны предпринять при рассмотрении перерыва в аренде, - это фактически прочитать ваш договор аренды.

Может быть, вы редкая порода, которая читает контракты, прежде чем подписать. В этом случае вы уже поняли условия. Но если вы этого не сделали, вытащите контракт и найдите пункт о досрочном выезде.

Мишель Кларди, профессиональный управляющий недвижимостью с арендой в Южной Калифорнии, говорит, что ваша аренда может быть прописана эти термины с использованием таких фраз, как «перерыв в аренде», «досрочное расторжение», «нарушение договора» или «неспособны выполнить условия."

Готовьтесь оплатить штрафы.

У вас всегда будет возможность расторгнуть договор аренды, но вам также, вероятно, придется заплатить. «Если вы нарушаете договор аренды, вы нарушаете договор», - говорит Кларди. «В большинстве случаев арендодатели готовы работать с вами в некоторой степени, потому что они действительно не хотят свободная квартира, но вы не можете ожидать, что арендодатель позволит вам расторгнуть договор аренды без следствие «.

Вместо этого подготовьтесь заплатить некоторые здоровенные штрафы. Кларди говорит, что во многих штатах, включая Калифорнию, в качестве платы за перерыв в аренде требуется два месяца аренды. Некоторые арендодатели также сохраняют ваш гарантийный депозит как часть этих условий.

Есть веская причина.

Конечно, есть некоторые ситуации, которые позволят вам отказаться от аренды безнаказанно. Холли МакКуин, вице-президент GMH Capital Partners, говорит, что федеральные законы и законы штата позволяют активным военнослужащим досрочно расторгнуть договор аренды в соответствии с Законом о гражданской помощи военнослужащим.

Маккуин говорит, что вы также можете расторгнуть договор аренды, если вы пожилой гражданин, который переезжает в учреждение по уходу за пожилыми людьми. В противном случае, конечно, если арендодатель нарушил договор аренды, совершив нарушения правил техники безопасности и охраны здоровья, у вас, скорее всего, будет веское основание для отъезда. То же самое касается значительного ущерба имуществу, вызванному стихийными бедствиями.

«Многие штаты позволят жертвам бытового насилия прекратить аренду без наказания», - добавляет Маккуин. Leazer также говорит, что в некоторых штатах у вас есть основания расторгнуть договор аренды, если ваш арендодатель преследует вас или нарушает вашу конфиденциальность. «Несмотря на то, что Нью-Йорк допускает перерывы в аренде в вышеуказанных ситуациях, вам может показаться, что это не так просто, как телефонный звонок в офис арендодателя», - говорит он.

СВЯЗАННЫЙ:Да, вам нужна страховка съемщика, даже если ваше место маленькое и недорогое

Соберите все документы.

Если вы считаете, что у вас есть веская причина расторгнуть договор аренды без оплаты пошлин, следующим шагом будет подготовка документов.

«Соберите всю документацию по той причине, по которой вы хотите расторгнуть договор аренды, например, письмо о предложении новой работы, письмо о прекращении работы, военные заказы на службу, финансовые трудности из-за развода или медицинских счетов или судебного постановления о преследовании / судебном запрете / домашнем насилии », - говорит Кэндис Уильямс, риэлтор из RE / MAX Space Центр.

Подумайте о субаренде своего пространства.

Если у вас нет причин расторгать договор аренды без комиссионных, но вы не хотите платить штрафы, можно предоставить субаренду. Кларди говорит, что законы о субаренде могут различаться в зависимости от штата, но, если это разрешено, первоначальный арендатор в конечном итоге несет ответственность за состояние имущества. «Если ваши субарендаторы не платят или разрушают квартиру, арендодатель все еще может прийти за вами, чтобы возместить ущерб, потому что вы по-прежнему несете юридическую ответственность», - говорит она.

Успех этого варианта действительно зависит от того, найдется ли качественная субаренда, которой вы доверяете Некоторым арендодателям также понравится идея отпустить вас с крючка, если вы представите нового арендатора, который согласится подписать договор о новой полной аренде.

«Арендатор-заменитель завершит процесс подачи заявки, как и любая другая перспектива», - говорит МакКуин. «Если они будут одобрены арендодателем, арендатор будет освобожден в день, когда начинается новый договор аренды».

Есть также сложная, но хорошо известная суета соседа, которую вы можете выполнить. Кларди говорит, что это включает в себя добавление нового соседа по комнате в аренду и в конечном итоге оставить им квартиру. Это включает в себя подписание дополнения, чтобы включить нового соседа по комнате и снять себя из аренды после короткого периода.

«Просто убедитесь, что новые арендаторы имеют право на аренду самостоятельно, и что они готовы освободить вас от аренды, подписав это окончательное дополнение», - говорит Кларди.

Используйте силу переговоров.

Если у вас нет веской причины уйти и вы не можете найти субаренду, не отчаивайтесь. «Если ничего не помогает, обратитесь к доброй воле арендодателя», - говорит МакКуин. «Постарайтесь сделать как можно больше предварительных уведомлений и уберите квартиру сверху донизу».

Маккуин также предлагает разработать план погашения с арендодателем, если вы не можете заплатить плату за перерыв в аренде сразу. «Большинство арендодателей предпочитают собирать просроченную сумму с течением времени, чем отдавать 20 или 30 процентов агентству по сбору платежей», - говорит она.

Скажем, вы покидаете свою квартиру, потому что вы покупаете новый дом, но ваш хозяин не воспринимает ваше обаяние. Кларди говорит, что вы можете попросить своего риэлтора заплатить за вас арендную плату. И хорошая новость: Лизер говорит, что никогда не повредит иметь законную историю рыданий, которая может обратиться к лучшей природе вашего арендодателя. Это включает в себя потерю работы или серьезную болезнь.

СВЯЗАННЫЙ:Перемещение - это стресс, но этот простой секрет может сделать его счастливым

Почистить законы штата.

Сделайте свое исследование законов штата, используя сайт, такой как Американская ассоциация владельцев квартир, которая имеет интерактивную карту с подробными законами штата арендодателяи подготовьте документацию и обсуждаемые вопросы.

«Чаще всего вам нужен честный, но дружеский разговор с арендодателем», - говорит Кларди. Но если ничего не помогает ...

Знайте, когда привлечь адвоката.

В крайнем случае следует обратиться к адвокату и только в тех случаях, когда ваш арендодатель проявляет халатность. «Подумайте о том, чтобы нанять адвоката, если ваш арендодатель нарушил законы штата о жилье, но по-прежнему отказывает вам в аренде без штрафа», - говорит Уильямс. «Документируйте все - дату, время, кто, что, когда и где владелец нарушил законы или договор аренды».

Приготовьтесь к следующему разу.

В следующий раз, когда вы подпишете договор аренды, подготовьтесь к возможности раннего перерыва. Если вы активно ищите работу, когда хотите продлить аренду, Кларди предлагает рассмотреть вариант помесячной оплаты. Или посмотрите, есть ли более короткий срок аренды - три или шесть месяцев - с премией, если вы знаете, что собираетесь закрыть дом.

Наконец, всегда читайте договор аренды и задавайте вопросы. Если есть язык или штрафы, с которыми вы не согласны (или не понимаете), поищите другое место.

СВЯЗАННЫЙ: 9 вопросов типа «Сделай или сломай», которые нужно задать, прежде чем арендовать свою первую квартиру